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臨建復(fù)〔2019〕62號
尊敬的俸靜、王明娟、李智、俸亞玲、羅佳杰、黃應(yīng)菊、李鑫、張有力、王昆、曾澤會、楊麗萍、楊陽代表：
你們在市四屆人大二次會議上提出的《關(guān)于進(jìn)一步完善臨滄城市小區(qū)物業(yè)管理工作的建議》已收悉。首先，感謝你們對住建工作的關(guān)心與支持，你們在建議中就我市物業(yè)管理方面存在的問題作了闡述，主要是四個(gè)方面：一是立法不完善，競爭機(jī)制不健全，立法籠統(tǒng)；二是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高；三是物業(yè)收費(fèi)公示不規(guī)范等問題；四是房地產(chǎn)管理工作中“責(zé)、權(quán)、利”未統(tǒng)一的問題。這些問題，點(diǎn)中了我市物業(yè)管理中存在問題的要害，必須引起我們行業(yè)管理部門高度重視，并盡快破解的問題。同時(shí)，你們給我們何規(guī)范和加強(qiáng)物業(yè)管理提出4點(diǎn)建議，一是完善健全物管法規(guī)體系，建立競爭機(jī)制；二是加強(qiáng)培訓(xùn)提高服務(wù)管理水平；三是建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)備和公示機(jī)制；四是建立物業(yè)服務(wù)行業(yè)的信譽(yù)評價(jià)機(jī)制。這些建議將對我們進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理工作起到積極的推動作用，我們將在今后的物業(yè)管理工作中加以貫徹落實(shí)。
一、我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀
近年來，我市認(rèn)真貫徹落實(shí)國家、省級的物業(yè)管理政策、法規(guī)，物業(yè)管理制度機(jī)制了逐步建立，小區(qū)物業(yè)管理水平不斷得到改善。
一是物業(yè)管理發(fā)展迅速。我市的物業(yè)服務(wù)行業(yè)始于2000年，隨著城市建設(shè)步伐的加快和住宅建設(shè)總量的持續(xù)增長，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)得到了快速發(fā)展，管理規(guī)模和企業(yè)數(shù)量逐步增加。截至目前，全市2000年以后建成的各類住宅小區(qū)有201個(gè)，面積783萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%以上；共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)73家，物業(yè)從業(yè)人員2380人，備案成立的業(yè)主委員會38個(gè)。
二是物業(yè)管理制度建設(shè)得到推進(jìn)。近年來，我市認(rèn)真貫徹落實(shí)國家、省級的物業(yè)管理政策、法規(guī)，針對臨滄市物業(yè)發(fā)展實(shí)際，先后制定出臺了《臨滄市物業(yè)管理暫行辦法》、《臨滄市建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金交存管理的通知》，有效規(guī)范了物業(yè)服務(wù)行為，加強(qiáng)了全市商品房開發(fā)項(xiàng)目住宅專項(xiàng)維修的交存管理，促進(jìn)了全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。2012年又下發(fā)《臨滄市發(fā)展和改革委員會臨滄市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于貫徹云南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法的補(bǔ)充通知》，全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理得到了進(jìn)一步規(guī)范。
三是業(yè)主的自治意識不斷增強(qiáng)。加強(qiáng)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)，業(yè)主自治意識不斷提高。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》要求，各級住建部門認(rèn)真做好規(guī)范和指導(dǎo)業(yè)主大會及業(yè)主委員會的組建工作，明確業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)，將業(yè)主自治活動納入依法運(yùn)行的軌道，促進(jìn)業(yè)主自我管理、自我約束機(jī)制的形成，不斷提高業(yè)主委員會自我管理和自治能力。截至2018年底，全市累計(jì)成立備案的業(yè)主委員會38個(gè)，主城區(qū)一些住宅小區(qū)也在醞釀成立業(yè)主委員會，通過成立業(yè)主委員會自主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
四是住宅專項(xiàng)維修資金收繳制度得到有效貫徹落實(shí)。截至2019年5月31日，全市繳存住宅專項(xiàng)維修資金項(xiàng)目共235個(gè)，住宅專項(xiàng)維修資金歸集總額20949.76萬元，維修資金增值額288.27萬元，已使用維修資金:470.08萬元，目前賬戶余額20767.95萬元。住宅專項(xiàng)維修資金制度的建立確保了房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，保障了物業(yè)的正常使用。
二、我市物業(yè)管理存在的主要問題
隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的日益繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的地位越加突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮著重要的作用，但與城市發(fā)展和人民群眾對美好生活的向往相比，還存在一定的差距。
（一）政策法規(guī)不健全，體制機(jī)制不順暢。2007年出臺的《臨滄市物業(yè)管理暫行辦法》，已難以指導(dǎo)解決近年來物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展中凸顯出來的矛盾和問題，無法適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)管理的需要，特別是物業(yè)管理部門職責(zé)，企業(yè)職能，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任，物業(yè)費(fèi)與維修基金的使用等政策規(guī)定急需修訂完善。同時(shí)，物業(yè)管理活動涉及的開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間職責(zé)不清，關(guān)系不順；市、縣（區(qū)）、街道、社區(qū)之間缺乏有效的協(xié)調(diào)聯(lián)動機(jī)制，權(quán)責(zé)不匹配，信息不對稱，存在該管的不管，想管的管不了，互相推諉扯皮，物業(yè)管理“懸空”，業(yè)主意見大。
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理難。2017年初，國家取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)后，企業(yè)經(jīng)工商部門注冊即可從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)，缺少對專業(yè)技術(shù)人員，物業(yè)管理業(yè)績、建立嚴(yán)格的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)制度等的硬性要求，降低了行業(yè)準(zhǔn)入門檻，客觀上造成目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營不規(guī)范，從業(yè)人員整體素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)水平降低的局面。
（三）思想認(rèn)識不統(tǒng)一，物業(yè)費(fèi)收取難。全市沒有一個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)100%交納，主城區(qū)范圍內(nèi)新建住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)交費(fèi)比例相對較高，也只達(dá)到80%左右，其它老舊小區(qū)交納比例不足50%。我市最早實(shí)施物業(yè)管理的華旭小區(qū)，每平方只收取0.38元的物業(yè)費(fèi)，且交納比例低。究其原因：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)思想認(rèn)識不到位，多數(shù)以管理者自居，沒有真正意識到企業(yè)的服務(wù)職能，日常管理就是“掃掃地、看看門、攔攔車、收收費(fèi)”，服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)水平得不到業(yè)主的認(rèn)可，而“建管不分”的體制，造成物業(yè)成為開發(fā)商的子公司，存在依附關(guān)系，無獨(dú)立法人資格，缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動力，特別是物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施的用途，甚至變賣和出租，引起業(yè)主強(qiáng)烈不滿。二是部分業(yè)主只要服務(wù)，不履行義務(wù)，對物業(yè)管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動粗；違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養(yǎng)、狗犬橫行等問題較為嚴(yán)重；改造后的老舊小區(qū)業(yè)主對有償服務(wù)充滿抵觸情緒，缺乏“花錢買服務(wù)”的意識，最終形成物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平低、業(yè)主不滿意、不交費(fèi)的惡性循環(huán)。
（四）業(yè)委會組建不到位，作用發(fā)揮難。全市僅有38個(gè)小區(qū)成立業(yè)主委員會，占比不足10%。臨滄主城區(qū)166個(gè)小區(qū)中也只有18個(gè)小區(qū)成立了業(yè)委會，僅占11%。業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強(qiáng)，大都抱著多一事不如少一事的心態(tài)，不愿參與物業(yè)管理，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者，要么不愿進(jìn)業(yè)委會，要么進(jìn)了業(yè)委會也不愿擔(dān)當(dāng)、不愿作為，加之主管部門指導(dǎo)不到位，導(dǎo)致業(yè)委會組建率低。
三、以法規(guī)建設(shè)為抓手，切實(shí)加強(qiáng)和規(guī)范全市物業(yè)管理工作
為全面提升全市物業(yè)管理工作水平，共同營造和諧文明的居住環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。2019年，市住建將《臨滄市物業(yè)管理辦法》（以下簡稱“《辦法》”）的修訂完善作為市住建局年度法治建設(shè)工作的重要內(nèi)容，明確責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任科室具體負(fù)責(zé)。目前，該《辦法》已經(jīng)完成起草調(diào)研和征求意見階段，即將提交局黨組會研究后，報(bào)市政府。
《辦法》由總則、監(jiān)督管理，前期物業(yè)管理，業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)，物業(yè)的使用與維護(hù)，法律責(zé)任和附則8個(gè)部分組成。在與上位法銜接的同時(shí)，重點(diǎn)針對上位法中未明細(xì)的方面以及我市物業(yè)管理中的難點(diǎn)熱點(diǎn)問題做了細(xì)致的規(guī)定。
一是明確物業(yè)管理的屬地管理、業(yè)主自治和專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的基本原則，確立市、縣（區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）、社區(qū)四級物業(yè)管理的機(jī)制，建立行業(yè)監(jiān)管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）、業(yè)主和業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參與的物業(yè)管理模式。明確各級政府、各部門在物業(yè)管理工作中的分工職責(zé)，理順部門職責(zé)，建立各部門協(xié)同配合的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，從制度上規(guī)范和完善了全市的物業(yè)管理。
二是構(gòu)建以信用為核心的物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管體制，著重對企業(yè)合同履行、運(yùn)行規(guī)范、業(yè)主滿意、社會影響、遵紀(jì)守法等方面進(jìn)行綜合信用評價(jià)，結(jié)果向社會公示，作為政府采購、選聘企業(yè)、評優(yōu)表彰等的依據(jù)之一，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)和管理水平，強(qiáng)化物業(yè)行業(yè)的市場化競爭機(jī)制，從而促進(jìn)全市的物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范健康發(fā)展。
三是強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理。《辦法》從前期物業(yè)到業(yè)主委員成立后的物業(yè)管理，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)、義務(wù)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定和公開機(jī)制，確保物業(yè)收費(fèi)公開、透明。定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的從業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)技能和相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)，努力造就懂管理、善經(jīng)營、精業(yè)務(wù)、守道德的物業(yè)管理隊(duì)伍，提升物業(yè)服務(wù)和管理水平。
四是明確法律責(zé)任，加大懲罰力度。《辦法》第七章明確了13種類型的行為在物業(yè)管理中屬于禁止行為，明確處罰措施。通過明確法律責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，做到有法可依，違法必究。
五是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。《辦法》第四章明確了業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，如業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)應(yīng)當(dāng)按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)用。業(yè)主委員會和業(yè)主大會的職責(zé)和運(yùn)行規(guī)則，通過明確業(yè)主大會的籌備、組織、召開和業(yè)主委員會委員的職責(zé)分工和議事規(guī)則等，提高業(yè)主大會的組建率和業(yè)委會運(yùn)作規(guī)范率，充分發(fā)揮業(yè)委會的作用，逐步健全業(yè)主自我管理、自我約束的管理機(jī)制。
該《辦法》出臺后，將大大規(guī)范我市的物業(yè)管理行為，提升物業(yè)管理水平，多年來物業(yè)管理中存在的問題將會得到有效解決。感謝你們對住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作的關(guān)心與支持。
附件：代表建議、批評和意見辦理情況反饋表
（聯(lián)系人： 陳昌鶴，聯(lián)系電話：0883-2157406）
臨滄市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2019年7月31日
附件
代表建議、批評和意見辦理情況反饋表
代表姓名 |
聯(lián)系電話 |
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建議編號 |
收到日期 |
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建議名稱 |
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承辦單位名稱 |
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對辦理建議、批評和意見結(jié)果的情況反饋 |
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滿意 |
基本滿意 |
不滿意 |
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建議和要求 |
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備注 |
此表一式四份，請代表收到建議答復(fù)后1個(gè)月內(nèi)，分別將此表郵寄至市人大常委會選舉聯(lián)絡(luò)工委、財(cái)經(jīng)委員會，市政府督查室，市住建局。 |
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